Location meublée ou vide : quelle différence ?

Le bail : durée et préavis

• Vide : bail de 3 ans minimum (propriétaire particulier). Préavis du locataire : 1 ou 3 mois selon la zone. Préavis du propriétaire pour reprendre le bien : 6 mois avant l'échéance, avec un motif légal (vente, reprise pour y habiter, motif légitime et sérieux).
• Meublé : bail d'1 an minimum (9 mois non renouvelable pour un étudiant). Préavis du locataire : 1 mois, partout. Préavis du propriétaire : 3 mois avant l'échéance, avec motif.

Le dépôt de garantie est lui aussi différent : 1 mois de loyer hors charges en vide, contre 2 mois en meublé.

La fiscalité : deux régimes bien distincts

C'est souvent le critère qui fait pencher la balance.

• Vide : les loyers sont des revenus fonciers. Un abattement forfaitaire s'applique si vos revenus locatifs restent sous un certain plafond (régime micro-foncier), ou vous pouvez déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt…) au régime réel, avec la possibilité de créer un déficit imputable sur votre revenu global dans une certaine limite.
• Meublé : les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dans la grande majorité des cas. L'abattement forfaitaire du régime micro-BIC est plus avantageux qu'en vide, et le régime réel permet en plus d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement, parfois à zéro, le revenu imposable.

Les plafonds et taux exacts évoluent chaque année : ce sont des ordres de grandeur à affiner avec un comptable avant de trancher, surtout si plusieurs biens sont en jeu.

Ce que ça change dans la gestion au quotidien

• Un bien meublé tourne plus souvent (baux plus courts), ce qui demande plus de suivi : état des lieux, inventaire du mobilier, remise en état entre deux locataires.
• Il faut investir dans l'équipement obligatoire et l'entretenir dans la durée.
• En contrepartie, le loyer d'un meublé est généralement plus élevé que celui d'un bien équivalent loué vide.
• Le vide demande moins de gestion courante, avec un locataire qui reste en moyenne plus longtemps.

Quel choix pour votre bien ?

Il n'y a pas de réponse universelle : ça dépend de votre situation fiscale, du type de bien, et du profil de locataires recherché dans le secteur. Beaucoup de locataires ici travaillent au Luxembourg et apprécient un meublé prêt à vivre pour une arrivée rapide ; d'autres, en installation longue durée, préfèrent un bien vide qu'ils aménagent à leur goût.

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